Das Wichtigste in Kürze
- Besenrein heißt laut Bundesgerichtshof: Grobe Verschmutzungen müssen beseitigt sein – mehr nicht (Urteil vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05).
- Die Wohnung muss leer sein, Böden gefegt, Müll und grober Schmutz entfernt. Fenster putzen oder Fliesen schrubben gehört nicht dazu.
- Verlangt der Mietvertrag ausdrücklich mehr, etwa eine Grundreinigung, kann das gelten – entscheidend ist der genaue Wortlaut.
- Schönheitsreparaturen wie Streichen sind eine eigene Frage und haben mit „besenrein“ nichts zu tun.
Die Definition des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof hat 2006 entschieden: Die Pflicht zur besenreinen Rückgabe einer Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen (Urteil vom 28.06.2006, Az. VIII ZR 124/05). Das Gericht verweist auf den Duden, der „besenrein“ als „mit dem Besen grob gereinigt“ beschreibt.
Im entschiedenen Fall sah der BGH eine Pflichtverletzung nur bei Spinnweben im Kellerraum. Weitere grobe Verschmutzungen lagen nicht vor – der Vermieter konnte für eine gründlichere Reinigung also nichts verlangen.
Checkliste: Das gehört zu besenrein
Was in der Praxis meist erwartet wird:
- Wohnung vollständig leer: keine Möbel, Kartons oder Gegenstände, die nicht zur Wohnung gehören
- Müll und Sperrmüll entfernt – auch aus Keller, Dachboden und von Balkon oder Terrasse
- Böden gefegt oder gesaugt, keine Krümel, Staubflusen oder Verpackungsreste
- Grobe Flecken und Verschmutzungen beseitigt, Spinnweben entfernt
- Nägel, Dübel und Klebereste: Was dazugehört, regelt der Vertrag – im Zweifel vorher klären
Was nicht zu besenrein gehört
Feucht wischen, Fenster putzen, Kalk in Bad und Küche entfernen oder Schränke innen auswischen: Das alles geht über „besenrein“ hinaus. Es ist eine Grund- oder Endreinigung. Steht im Mietvertrag nur „besenrein“, schulden Sie diese Arbeiten in der Regel nicht.
Auch Schönheitsreparaturen wie Streichen sind eine eigene Frage. Ob und wann Sie renovieren müssen, ergibt sich aus dem Mietvertrag und der Rechtsprechung dazu – nicht aus dem Wort „besenrein“.
Wenn der Mietvertrag mehr verlangt
Manche Verträge fordern ausdrücklich eine „gereinigte“ Wohnung oder eine Grundreinigung bei Auszug. Ob eine solche Klausel wirksam ist, hängt vom Wortlaut und davon ab, ob es eine Formularklausel ist. Im Zweifel hilft der Mieterverein oder eine Rechtsberatung – dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.
Praktisch gilt: Wer gründlich reinigt oder reinigen lässt, vermeidet Streit bei der Übergabe. Ein Übergabeprotokoll, das den Zustand festhält, schützt beide Seiten.
Was passiert, wenn die Wohnung nicht besenrein ist?
Gibt der Mieter die Wohnung nicht im vereinbarten Zustand zurück, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Grundsätzlich muss er dem Mieter dafür vorher eine angemessene Frist zur Nacharbeit setzen (§ 281 BGB). Erst wenn die Frist ungenutzt verstreicht, kann er eine Reinigung beauftragen und die Kosten verlangen – oft verrechnet mit der Kaution.
Die Rückgabe selbst regelt § 546 BGB: Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Wohnung zurückgeben, in der Regel mit allen Schlüsseln.
Besenrein oder Endreinigung beauftragen?
Besenrein schaffen die meisten selbst, wenn die Wohnung leer ist. Eng wird es, wenn Auszug, Entrümpelung und Übergabe in wenige Tage fallen oder der Vertrag eine gründliche Reinigung verlangt. Dann lässt sich beides kombinieren: erst Entrümpelung oder Sperrmüll, danach eine Endreinigung. Was diese kostet, steht im Ratgeber Endreinigung.
Als Privatperson können Sie 20 % der Arbeitskosten einer beauftragten Reinigung von der Steuer abziehen – mehr dazu im Ratgeber zu § 35a EStG.
Häufige Fragen
Was bedeutet besenrein?
Laut Bundesgerichtshof müssen grobe Verschmutzungen beseitigt sein, mehr nicht (Urteil vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05). Die Wohnung ist leer, Böden sind gefegt, Müll und grober Schmutz sind entfernt.
Muss ich bei besenrein die Fenster putzen?
Nein. Fensterputzen geht über besenrein hinaus. Etwas anderes gilt nur, wenn der Mietvertrag es ausdrücklich und wirksam verlangt.
Muss ich bei besenrein feucht wischen?
Nach der Definition des BGH nicht. Besenrein heißt grob gereinigt, also gefegt oder gesaugt. Wer feucht wischt, vermeidet aber Diskussionen bei der Übergabe.
Gehört der Keller zur besenreinen Übergabe?
Ja, wenn er mitvermietet ist. Im BGH-Fall waren es gerade Spinnweben im Kellerraum, die das Gericht als grobe Verschmutzung gewertet hat.
Darf der Vermieter einfach eine Reinigungsfirma schicken?
In der Regel muss er Ihnen vorher eine angemessene Frist zum Nachbessern setzen (§ 281 BGB). Erst danach kann er die Reinigungskosten als Schadensersatz verlangen.
Quellen
- BGH, Urteil vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05 (Berliner Mieterverein, abgerufen 28.10.2026)
- § 546 BGB – Rückgabepflicht des Mieters (gesetze-im-internet.de)
- § 281 BGB – Schadensersatz statt der Leistung (gesetze-im-internet.de)
- § 35a EStG (gesetze-im-internet.de)
Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
